一、二線城市購房需求外溢

三、四線城市去庫存提速

■本報記者 王麗新

兩年前，記者身邊的一個朋友楊先生（化名）因為無力承擔深圳房價，在東莞買了房。當時，他的購房邏輯是，有點錢，但達不到在深圳付首付的門檻，存銀行、炒股、投資好像都不是好出路，買在東莞，離深圳算不上太遠，或許還有機會住，先“上船”，看市場再找“下船”時間。

但據記者所知，這位朋友，至今也沒有入住東莞的房子，似乎也未打算住進去，但這套房帶給了他高位套現的機會。去年下半年，東莞住宅成交均價就早早達到了每平方米1.5萬元。

事實上，如楊先生一樣的購房者比比皆是，一線及核心二線城市的高房價，早早將一些剛需趕出了這些城市。只是，這些外溢的購房需求尚未大面積擴展至三、四線城市。

不過，隨著去年上一輪一、二線核心城市房價快速上漲，外溢購房需求，棚改貨幣化安置強托底等各種因素的促進，三、四線城市去庫存速度加快，銷售均價也有所上浮。

　　三、四線城市去庫存提速

昨日，國家統計局最新數據顯示，1月份-2月份，全國商品房銷售面積14054萬平方米，同比增長25.1%，增速比去年全年提高2.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長23.7%。

對此，中金公司房地產分析師張宇在一份報告中判斷，此輪銷售超預期主要是來自三、四線城市的強勁銷售貢獻。”對比持續監測的60個大中城市，預計三、四線城市銷售面積同比增速將在30%以上”。

無獨有偶，《證券日報》記者注意到，龍頭房企今年前兩個月的銷售“量價”水平進一步提升，其中聚焦熱點三、四線城市的碧桂園、新城控股漲幅較為明顯。除此之外，北京周邊的京津冀區域，環京8城已經限購，也從側面反映出三、四線城市樓市的熱度。

國泰君安房地產分析師侯麗科表示，經歷了2016年全年的去庫存之后，目前三、四線城市供需結構已經轉好，41個三線城市平均存銷比已經接近2010年的歷史低位。

值得關注的是，有業內人士向《證券日報》記者表示，一、二線城市周邊的三、四線城市銷售火熱，其中不乏投資客的入場，動輒幾套甚至幾十套的投資，房價被炒高，這種不是用來居住的房產交易，可能打亂整個市場格局，若二手房市場流動性變差，投資客撤離不及，風險也頗高。

　　外溢需求成購房主力

“毫無疑問，核心一、二線城市不會存在調控松動的機會。但當全國核心一、二線城市’全城限購限貸’之后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，這些非熱點城市可能迎來’活’的時機，將成為新一輪的樓市熱點。”同策咨詢研究部總監張宏偉向記者表示。

《證券日報》記者也發現，多位行業人士認為，三、四線城市將出現階段性繁榮。

侯麗科認為，此輪三、四線城市的銷售回暖，除了受益于返鄉置業及一、二線城市購買力的外溢外，還受益于產業結構調整帶來的人口二次遷移，核心城市在產業升級中不斷將中低端產業外遷，而隨著核心城市房價高漲，購房需求必然外溢，三、四線城市好轉的供需結構以及較寬松的貨幣環境也加速了此類需求的釋放。

值得關注的是，房企在過去幾年里，先是由于限購等限制，跑去三、四線城市大量布局，接著則出現不少房企因這些城市經濟熱度低，吸納人口能力弱，而導致庫存積壓。近兩年，大多數房企在積極清理三、四線城市庫存的同時，都在忙著全面回歸一、二線城市，而接下來，房企布局是否會再次下沉到三、四線城市呢？

對此，張宏偉認為，對于品牌房企來講，一線城市周邊的三、四線城市甚至縣級市，區域中心城市周邊的二、三線城市，中西部地區庫存去化周期小于15個月的三、四線城市可以考慮機會性布局，實施快進快出的策略，短期內為公司規模貢獻銷售額。

實際上，《證券日報》記者也注意到，目前保利地產頗為關注三、四線城市，招商蛇口、華夏幸福等企業也意在加大投資，但其往往捆綁著產業導入去發展。總體來說，三、四線城市走強趨勢漸顯，階段性繁榮可期。

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