3月15日，財政部披露了1-2月財政收支情況。在性基金收入情況中，地方性基金本級收入6727億元，同比增長32.3%，其中國有土地使用權出讓收入6196億元，同比增長36.1%。

同策咨詢研究部總監張宏偉分析認為，一二線市場的限購、土地價格一路走高，導致去年三四線城市成為房企爭搶的地盤。東部一些三四線城市，與土地出讓熱度有一定關聯。

同策咨詢研究部數據顯示，2016 年全國住宅用地成交樓面地價為 2088 元/平方米，較2015年大幅上揚 47%。樓板價上漲很明顯：一線城市為16578元/平方米，上揚44%；二線城市為4192元/平方米，上揚85%；三四線城市為976元/平方米，上揚21%。

到了今年2月，全國住宅用地成交樓面地價為2609元/平方米，環比、同比分別上揚7%、71%。

張宏偉認為，土地收入增長要與去年同期對比，去年的基數低的話也有可能是正常增長。前年下半年到去年年初，有十個城市樓市非常好；去年下半年，行情開始蔓延至20個左右城市，結構性變化因素有可能是地價收入上漲的主要原因。

36.1%背后：土地市場結構性變化

2016 年土地市場的回暖大概從 5 月份才開始，一線城市房價穩步上揚、人口導入充足、土地資源稀缺以及城市規劃利好等，導致眾多房企涌入一線城市爭搶拿地，甚至“面粉貴過面包”，房企也在所不辭。

與此同時，二線城市則出現分化。部分熱門城市土地成交額直逼一線城市，而三四線城市價格普遍表現低迷，雖然基本面有所好轉帶動地方積極推地，但成交價格卻持續低位徘徊，普遍以底價或者是低溢價成交。

一名房企投資人士透露，2016年初，公司拿地目標鎖定在北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州等地。到了2016年下半年，拿地范圍又新增了無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都、青島、南昌、石家莊等地。“熱點城市不斷出現，每個城市的周期有錯開，但都處于上升周期”。

一年時間內，熱點城市仿佛接力點燃行情，從去年的10個左右，到去年下半年的16個，如今已經涌現了20個左右。一名閩系房企相關人士則認為，今年年初出現的土地價格上漲，只是短期“噪點”，目前業內不少公司已經將全國市場扁平化看待，從某程度上來說，也就是“不劃重點，廣撒網”，未來各城市房價會按照城市量級與市場規模逐漸走向均衡。

2017年2月，第三方機構監測的36個二線城市共成交宅地214幅、979萬平米，成交面積環比下滑33%，同比則上揚28%；成交樓面地價為5193 元/平方米，環比上揚36個百分點。

近期不少房企明確在各地尋求土地合作的機會，也是基于熱點城市蔓延的邏輯。

熱點城市的蔓延，尤其是三四線城市的地價崛起，成為了年初地價收入飆漲的主要推動力。

從樓面地價看，2016年三四線城市平均樓面地價為753元／平方米，較上一年上揚15%，為2010年以來的最高值。從溢價水平看，自2012年起，三四線城市商辦類地塊的溢價率就維持在10%以下，2015年為6%，與 2014年持平，而2016 年高達13%，為2011年以來的最高值。

再比如，徐州市成交63幅地塊，建設用地面積315.54萬平方米，在地塊數量和建設用地面積上均領先其它城市。除徐州外，威海在2月份成交宅地建設用地面積157.19萬平方米，是另一個成交面積超百萬平方米的三四線城市。

上海城市房地產估價有限公司數據研發部項目主管邵明浩指出，雖然1~2月份受到傳統春節推地較少因素的影響，各類城市土地成交均出現了一定程度的下滑，但是可以看出三四線城市受到波動更小，二線城市土地市場降溫的幅度更大。

熱點城市蔓延

從歷年走勢來看，一線城市宅地樓面地價從 2012年起呈現較大幅度的攀升態勢，2012年、2013年、2014 年的攀升幅度分別為15%、61%、55%，2015年在出現了2個百分點的小幅下滑后，2016年由于一線城市高價地不斷，地價上揚幅度高達40%。

二線城市的漲幅更為明顯。邵明浩指出，不論二線城市還是三四線城市，土地市場整體表現依然大幅優于去年同期。從成交價格來看，二線城市價格驚人，不論是樓板價還是環比漲幅均創出歷史新高，可見一線土地市場降溫對二線城市的拉動作用顯著。而三四線城市受到較為寬松的貨幣政策和地方托市政策的影響，土地市場整體出現企穩的態勢。

2016年，房價漲幅并不明顯的重慶，成交339幅宅地、合計成交面積達1937萬平方米，在地塊幅數和地塊面積上都領先于其他二線城市。但從樓面地價看，廈門以28761元/平方米的平均樓面地價居首，一名當地有項目在售的房企負責人指出，地價上漲或間接推助了廈門當下房價的上漲。

從各個城市溢價情況看，35 個有宅地成交的城市中，有 33 個城市宅地出現溢價，平均溢價率達58%，其中合肥的溢價率高達 227%，另外，武漢、成都、杭州、福州、濟南、南寧、天津、南京這八個城市溢價率均超過 50%。

據同策咨詢研究部數據統計，2016年濰坊市以362幅、1414萬平方米的宅地成交量居三四線城市之首，也成為唯一一個成交面積上千萬的三四線城市。

合肥土地市場在過去一年高價地頻現，2016年前三季度，其九區四縣一市共成交土地134宗，同比上揚 35.4%，土地成交總面積11055畝，同比上揚 26%，累計攬金1148億元，創歷史新高，同比上揚 130%。

3月以來，不少城市已啟動限購升級，包括杭州、嘉善、青島等，但仍有一些城市的樓市呈現明顯過熱。上述業內人士認為，在熱點城市蔓延的現狀之下，調控“補丁”措施密集出臺、新一輪調控升級也會是大概率事件。

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