北京樓市2016年度各項(xiàng)榜單己經(jīng)塵埃落定。頻頻在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)榜單的攸克君，近日卻遇到一個(gè)較真的圈外朋友提問(wèn)：“看了你轉(zhuǎn)發(fā)的榜單，滿眼都是豪宅。未來(lái)的改善置業(yè)需求該怎么辦？”

這是一個(gè)非常有代表性的問(wèn)題。處于豪宅客群與剛需客群之間的改善客群，因?yàn)榫幼∪丝谠黾樱�小孩讀書(shū)等各種原因，需要改善現(xiàn)有的居住條件。但在北京樓市豪宅化的背景下，改善客群越來(lái)越成為上下兩難的尷尬“夾層”。

一方面，大多數(shù)改善客的資金有限，買(mǎi)不起豪宅項(xiàng)目；另一方面，剛需可以選擇租房、保障性住房、城區(qū)內(nèi)小面積二手房、北京遠(yuǎn)郊或是環(huán)京置業(yè)，但改善置業(yè)主要是因?yàn)榧彝サ某砷L(zhǎng)周期發(fā)生變化，也有某種剛性訴求，很難大幅降低標(biāo)準(zhǔn)，可選擇的空間還沒(méi)有剛需多。比如，希望以北京小兩居換三居，是非常典型的初次改善置業(yè)，考慮環(huán)京置業(yè)的可能性就非常小。

雖然改善置業(yè)的選擇難度在增大，但是2017年正迎來(lái)一個(gè)很好的窗口期。在這里，攸克君把對(duì)朋友說(shuō)的幾點(diǎn)建議與大家分享。

第一、改善置業(yè)或迎最后窗口期，該出手時(shí)就出手

剛需置業(yè)客群，大多是框定了購(gòu)房預(yù)算，根據(jù)市場(chǎng)情況選擇買(mǎi)得起的房子。豪宅客群往往是框定了要買(mǎi)什么樣的房子，預(yù)算的彈性相對(duì)較大。而很多的改善置業(yè)客戶(hù)，對(duì)購(gòu)房預(yù)算、面積等購(gòu)房要求，兩方面都框定得比較死。如果房?jī)r(jià)上漲，容易導(dǎo)致手頭資金出現(xiàn)缺口；如果為了避免資金缺口，過(guò)多降低購(gòu)房要求，就失去了改善的意義。所以改善置業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)變化的敏感程度十分高。

而從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到北京市，從“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”到“要確保明年北京房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”，當(dāng)前的政策面已給樓市定下房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基調(diào)。改善客群不用因?yàn)閾?dān)心短期漲價(jià)而匆忙決策，能更加從容地進(jìn)行選擇。

另一個(gè)原因則容易被忽略。2016年北京成交15宗含住宅用地，其中只有38.9萬(wàn)平方米純商品房住宅。去年最后幾個(gè)月雖然成交了幾宗商品房住宅用地，但全部保障房、持有化。如果按照北京現(xiàn)有土地政策，未來(lái)北京樓市的供應(yīng)格局很可能是高端市場(chǎng)、剛需市場(chǎng)（保障房和租賃房）兩頭大，中間的改善市場(chǎng)小。2017年則是受現(xiàn)有土地政策影響最小，供應(yīng)相對(duì)最均衡的一年。

第二，五環(huán)線+區(qū)域利好，圈定性?xún)r(jià)比最高的改善置業(yè)區(qū)域如今的北京，城六區(qū)已經(jīng)全面豪宅化，即使是五環(huán)，也都已遍布著6萬(wàn)+、8萬(wàn)+的項(xiàng)目，讓很多改善置業(yè)者望而生嘆。但是，如果身為改善置業(yè)的你，決定在當(dāng)下買(mǎi)房。無(wú)論從交通便利性還是居住舒適性，攸克君建議，還是盡量選擇五環(huán)別出六環(huán)。

以此為目標(biāo)，搜索北京樓市五環(huán)地圖。位于地圖上的，是緊鄰城六區(qū)的房山、門(mén)頭溝、昌平、順義、通州、大興等六個(gè)區(qū)。雖然這六個(gè)區(qū)都有著改善置業(yè)的機(jī)會(huì)，但如果細(xì)細(xì)梳理2016年北京在售項(xiàng)目，會(huì)發(fā)現(xiàn)改善置業(yè)的選擇也有限。順義區(qū)在五環(huán)的房?jī)r(jià)已被中央別墅區(qū)托高；大興成為了豪宅別墅的新興之地；通州區(qū)在面臨北京和本區(qū)的雙重限購(gòu)背景下，已有多個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破5萬(wàn)；門(mén)頭溝的新盤(pán)成交價(jià)更是逼近6萬(wàn)；昌平的萬(wàn)科翡翠公園2016年成交均價(jià)已經(jīng)接近63000元，而且昌平眾多的別墅項(xiàng)目，并非改善客群的選擇目標(biāo)。

從房?jī)r(jià)角度來(lái)說(shuō)，房山還是一個(gè)巨大的價(jià)值洼地，對(duì)改善置業(yè)擁有十分合適的性?xún)r(jià)比。在北京16個(gè)區(qū)中，房山2016年的成交均價(jià)僅高于延慶、密云、懷柔、平谷四個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)。對(duì)比區(qū)域發(fā)展前景，價(jià)值洼地屬性明顯。

來(lái)自房山區(qū)第八屆人大一次會(huì)議的最新消息顯示，2017年房山將爭(zhēng)取啟動(dòng)新機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線，確保軌道交通燕房線投入運(yùn)營(yíng)；力爭(zhēng)新引入1至2所三甲醫(yī)院，加快武警總醫(yī)院建設(shè)；青龍湖森林公園二期、琉璃河濕地公園即將建成；北京工商大學(xué)到良鄉(xiāng)大學(xué)城的整體搬遷工作也即將完成；并計(jì)劃擴(kuò)建北師大燕化附中，完成北理工附屬中學(xué)建設(shè)。

京津冀、新機(jī)場(chǎng)，一個(gè)發(fā)展利好都沒(méi)拉下；生態(tài)、教育、醫(yī)療，與宜居關(guān)系最密切的環(huán)境都在持續(xù)改善。房山，正在成為改善置業(yè)的宜居地和聚集地。

第三，新年改善置業(yè)第一：居房山選天恒

春節(jié)之前樓市冷清、入市項(xiàng)目少，已成慣例。沒(méi)想到的是，一個(gè)全新的改善置業(yè)項(xiàng)目成為淡季的一大亮點(diǎn)。

位于房山良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊的天恒?水岸壹號(hào)，己經(jīng)全面發(fā)售。首期推出的122～138㎡三居、四居水岸洋房，針對(duì)的正是典型的改善置業(yè)需求。另外，該項(xiàng)目的限價(jià)商品房部分也引發(fā)了購(gòu)買(mǎi)熱潮，累計(jì)認(rèn)購(gòu)達(dá)943套，金額約8.5億元。

天恒?水岸壹號(hào)緊鄰被譽(yù)為“第二條昆玉河”的18公里北京“醉美水岸”——刺猬河水岸。近年來(lái)，投入了2.2億元巨資，對(duì)這條古稱(chēng)“福祿水”的原生態(tài)河進(jìn)行環(huán)境改造，將刺猬河水岸打造成具有原生態(tài)屬性的稀缺之地。讓項(xiàng)目擁有了北京樓盤(pán)稀缺的水岸生態(tài)環(huán)境。

不過(guò)，讓攸克君最感興趣的，是該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商天恒集團(tuán)，在房山市政規(guī)劃、基建設(shè)施和商業(yè)配套最為完善和成熟的良鄉(xiāng)、長(zhǎng)陽(yáng)、高教園區(qū)、中央休閑購(gòu)物區(qū)等區(qū)域，形成了天恒樂(lè)活城、天恒?樂(lè)DO、天恒?樂(lè)墅、天恒?摩墅、天恒?水岸壹號(hào)、天恒?閻村D04和天恒?閻村D05七盤(pán)聯(lián)動(dòng)的格局。

在北京，同一企業(yè)同一區(qū)域同時(shí)在售的項(xiàng)目達(dá)到7個(gè)的，至少攸克君還沒(méi)發(fā)現(xiàn)另一家。更重要的是，天恒這7個(gè)項(xiàng)目都聚焦于改善需求，包括不同家庭結(jié)構(gòu)、不同年齡階段的改善置業(yè)產(chǎn)品。在一個(gè)最適合改善置業(yè)的區(qū)域，大手筆布局了改善置業(yè)產(chǎn)品組合，又恰好遇到了最適合改善客群出手的時(shí)機(jī)，這讓攸克君有了很多的期待。如果2017年在豪宅之外，能出現(xiàn)另外的現(xiàn)象級(jí)區(qū)域和產(chǎn)品，才是北京樓市真正的驚喜。

（來(lái)源：公眾號(hào)攸克地產(chǎn)）

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